南方视角 | 疫情期间关于租金减免与合同履行的法律分析 （广州版）

2020-05-27

疫情期间关于租金减免与合同履行的法律分析

（广州版）

为支持企业在做好疫情防控工作的前提下尽快恢复生产经营，中央及各地方政府相继出台了许多政策措施，帮助中小微企业渡过难关。本文就防疫期间的租金减免及合同履行等法律问题予以分析、解答，以期帮助企业充分理解和利用这些政策应对可能出现的法律问题。

一、疫情期间租金减免的相关政策

问题1：政策规定了哪些物业能减免租金，减免幅度如何？

（1）广东省人民政府于2020年2月6日印发的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》第（九）条规定：“国有资产类经营用房对受疫情影响较大，不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、第三个月租金”。

（2）同日，广州市人民政府办公厅印发《支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》第八条规定：“对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业，减免2020年2月份和3月份物业租金。鼓励产业园区、科技企业孵化器的业主单位和运营单位为承租的中小微企业减免租金，对执行情况好的予以奖励和支持”。其减免租金的前提条件是当前无拖欠租金且配合防疫工作。

（3）2020年2月26日，广州市政府常务会议审议通过的《关于坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》（简称“48条”），对承租国有企业以及行政事业单位物业的符合条件的企业，以及承租市、区两级公租房、直管公房、人才住房的个人，免收2个月租金。

整体来看，省市两级的租金减免措施的力度基本相同，以国资物业主动减免为主，通过优惠政策和资金补贴鼓励非国有性质物业减免为辅，减免租金的幅度一般都是两个月租金。

问题2：国资物业存在转租行为时，企业作为最终承租人，如何防止“二房东”将租金让利截留，是否可以直接向国资业主方申请减租？

企业作为最终承租人（实际经营承租人）签订的租赁协议不是和业主方签订的，而是与中间转租方（俗称“二房东”）签订的，根据合同相对性，最终承租人应向“二房东”提出减免租金的请求。那么可能会出现“二房东”获得业主方的租金减免，但是没有给最终承租人进行减免，造成最终承租人无法享受租金减免的优惠措施，这显然不符合政府制定政策为企业减负的初衷。

为避免上述情况的发生，广州市国资委发言人于2020年2月14日的新闻会上表示“国企物业二房东须同步让利租户”。据调查，具体的实施方案是“二房东”向国资业主方申请租金减免的材料中必须提供《同步同幅度减免最终承租人租金的承诺书》，承诺同步对最终承租人减免不低于其享受的租金减免幅度。

所以，当企业遇到“二房东”截留的情形，可以提出让其遵守《承诺书》中的减免约定，或向业主方反映情况，让业主方督促“二房东”同步减租。

这里值得注意的是，许多非国资物业也效仿市政府的做法，让租金减免落到实处，如2020年2月20日“白云时事”发布的一则新闻“萧岗经济联社党委‘硬核’推动复工复产，减免联社、经济社集体物业2月份租金、管理费，合计2000万元；对不落实到末端客户（企业）的‘二房东’，只要接到投诉，联社将与之解除租赁合同。”

问题3：受疫情影响的非国资物业承租人是否能主张租金减免？

当承租人租赁的是非国资物业时，对于租金减免的主张，建议如下：

（1）承租人应查找租赁合同是否有约定关于疫情发生时租约如何履行的条款，要注意审查该条款是否有效力瑕疵（无效或可撤销的情形）。合同双方约定“发生不可抗力或情势变更的情形（自然灾害、政府征用、重大病疫等），双方权责分配及租金免责的条款”无效力瑕疵时，则应按照约定执行；

（2）当租赁合同未作相关约定或者相关约定属于无效、撤销的条款，且合同各方通过协商无法解决时，应通过法律途径，即提起诉讼或仲裁解决。承租人如何主张租金减免，需要根据疫情对承租人造成的影响进行分析，具体适用不可抗力或情势变更的原则判定是否可以减免租金。至于如何适用我们在下文的防疫期间合同履行的法律分析中为大家具体说明。

二、疫情期间有关合同履行的法律分析

问题1：合同的履行受到疫情影响，是否为不可抗力，受影响的一方无法履行时可否免责？

在疫情防控期间，无论是租赁合同、买卖合同还是加工承揽合同，不可避免的会涉及部分合同无法履行的情况。当企业遇到这种情况，但又无法协商解决时，应该采取什么法律手段维护自身权益呢？

我们对此次疫情影响合同履行的定性有两种，不可抗力和情势变更。

不可抗力的情形根据《合同法》第一百一十七条，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。；不可抗力是指“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。

关于情势变更的原则，最高人民法院在2009年颁布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。根据此条文，情势变更其实是公平原则的具体体现，当发生情势变更的情形，应适用公平原则作为判断标准。

因为此次“新冠”疫情和“非典”疫情的影响在法律上具有高度相似性，所以我们可以参考一则最高人民法院在2003年下发的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理；因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的关于‘不可抗力’相关规定妥善处理”。

综上所述，此次新型冠状病毒肺炎疫情对合同履行的影响如何判定，应结合具体情况分析：

第一种情况，为了防控疫情，各地方政府部门在春节期间作出了商场关闭、限制人员出行、推迟复工等多项临时应急决定。本次疫情发生和政府的防疫措施对商家而言，是一般民事主体不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，商家即便尽最大努力也无法避免并且必须遵照执行，将其定性为不可抗力，于法有据。

相关案例：襄垣县五阳新世纪有限责任公司、王树文与郭宏伟租赁合同纠纷一案（（2018）晋04民终2272号），“一审法院认为，本案承租人刚经营酒店不久，2003年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2004年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金。”

二审法院认为“原审认定事实清楚，判决正确。驳回上诉，维持原判。”

第二种情况，春节过后准备营业的餐厅因疫情防控不能堂食的政府规定，只能提供外卖服务导致发生严重亏损的情形，履行原有的租赁合同，按照合同支付租金显然对承租人有失公平，故诉请人民法院减免租金，应适用情势变更的原则。

相关案例：广州市汇美服装有限公司与江西华阳羽绒有限公司买卖合同纠纷一案（(2013)穗中法民二终字第1485号），“原审法院认为，于2013年4月1日签订合同时，仅在前一天即2013年3月31日才发现3例人感染H7N9禽流感病毒，华阳公司不可能预计此后H7N9禽流感病毒的发展趋势，而在2013年4月8日，发现24例H7N9禽流感病毒，病例分布于上海、江苏、安徽、浙江4省市的17个地市级区域，上述情况相对于双方订立合同时发生了重大的变更，继续履行《羽绒购销合同》对华阳公司明显不公平，在此情况下，华阳公司及时通知汇美公司解除合同符合法律规定。”

第三种情况，受疫情影响不大的住宅、仓库等物业，依然处于正常使用的状态下，或有一定损失，但尚未达到显著程度，或疫情与承租人的损失不存在直接的因果关系。那么这种情况应作为正常的商业风险进行认定，按照合同约定严格履行。

因此，受疫情影响下，租赁合同的承租人可否请求减租、加工承揽合同的承揽人和买卖合同的卖方可否免责，都需要基于事实的考量，判断疫情对合同履行是否有重大影响，还是导致合同根本无法履行，亦或是履行不能与疫情没有因果关系。无论适用不可抗力还是情势变更，都应该根据疫情对合同履行造成何种程度的影响而适用。

问题2：疫情影响下的合同无法履行，企业应如何维护自身权利？

1.作为合同履行受疫情影响的企业，建议如下：

（1）企业应搜集和保管好影响合同履行的疫情相关行政措施文件（公告、通知、村委街道下发的文件等）、与合同相对方的沟通记录、来往的书面文件。

（2）企业采取积极的措施防止损失扩大，积极配合疫情防控，不得隐瞒疫情情况。

（3）企业与合同相对方积极沟通调整合同或免除责任，协商解决合同纠纷，书面通知合同变更或解除事宜，如协商不成，应通过司法途径解决。

2.作为受影响企业的合同相对方，建议如下：

（1）主要看受影响的企业是否存在不可抗力或情势变更的情形，受影响程度有多大。如果不因疫情影响合同的履行，企业不履行义务，合同相对方则可以主张企业承担约定的违约责任。

（2）影响合同履行的原因在于企业自身的，虽然疫情对企业造成了影响，但如果企业明知疫情爆发，行政强制措施已经公布或施行的，仍要求订立合同，或者企业在疫情之前就已经不履行合同的。在这些情况下，合同相对方也是可以要求企业承担违约责任的。

综上，在全国新冠疫情正持续向好的形势下，中央及各级地方人民政府已出台多项扶持措施和政策，助力企业复工复产。同时，我们要明白“唇寒齿亡”的道理，全国人民应团结一致，让我们共克时艰。

以上信息截止至2020年3月5日，如后续新政策发布，则以新政策为准。企业和个人如有法律需要，可与南方福瑞德律师进一步沟通联系。希望在疫情环境的影响下，帮助各企业逆流而上。

 

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