从一则案例解析限购政策对认购行为的影响

2016-01-05

      【案情】

       原告李某既非本市居民亦未在本市缴纳个人所得税或社会保险，2013年10月25日，李某与某房地产开发有限公司签署《认购书》，协议约定乙方（李某）在签订本认购书时已充分了解国家及当地银行贷款政策、购房政策、并明确知悉国家及当地政府会不时对贷款及购房政策进行调整。若因乙方不符合购房政策或购房政策的变化导致乙方无法购买该物业的，甲方（某房地产开发有限公司）有权解除本认购书，且定金不予退回并可以不通知乙方而将该物业另行出售。

       2013年11月15日，广州市人民政府办公厅发布《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办〔2013〕44号），规定非本市户籍居民家庭须提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明才可购房，李某以其不符合前述规定诉至人民法院要求解除认购书，退回已缴纳的一切费用。

     【政策背景】

      2011年1月26日发布的《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）及2011年2月23日发布的《广州市人民政府办公厅关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办[2011]3号）对居民购房资格做如下规定：“对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）”。

       2013年11月15日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（穗府办〔2013〕44号）对居民购房资格做如下修改规定：“对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）”。

      【评析】

        一、当事人双方签署的认购书是否有效？

       根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法实施以后，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性强制性规定为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。笔者认为，人民法院在认定认购书的效力时只能以法律、行政法规的效力性强制性规定为准，不能以地方性法规、行政规章为依据。本案中，当事人双方签署的认购书虽违反地方政府的限购政策，但未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，理应合法有效。

        二、当事人签署的认购书应否解除？

        因“限购政策”产生的履行障碍并非是对合同当事人履行能力的影响（不同于限贷政策），而是合同当事人不具备从事交易的身份而不能进行交易。这种情况下，合同无法继续履行是一种必然性，而非或然性。参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的相关规定，当事人确有证据证明买受人因限购政策而无法继续履行合同的，人民法院一般会判令解除合同。

       三、购房款及定金、利息事宜

       前文已述，当事人确有证据证明买受人因限购政策而无法继续履行合同的，人民法院一般会判令解除合同。那么合同解除后，关于购房款及定金、利息事宜应如何处理，笔者认为，应分为下列几种情况分别处理：

       （1）购房人明知无购房资格而与出卖人签订购房合同

        从购房人角度而言，其对于自己是否属于限购，较之房地产开发商更为清楚和明白，其在购房时，应当如实向开发商告知自身拥有的房产情况、社会保险费缴纳情况、个人所得税纳税情况等限购因素，如未告知导致最终合同解除，应当承担一定责任。从开发商角度而言，其作为专业的房地产开发公司，对限购政策应具备较高的敏感性，在出售房屋时应主动向购房人核实住房情况、社会保险费缴纳情况、个人所得税纳税情况等限购因素，除非其提供证据证明已主动向购房人审核过但购房人向其做了虚假陈述，否则对于合同解除也应承担一定责任，最终的责任承担比例由人民法院给予确定。（参照中国法院2014年度案例房屋买卖合同纠纷卷[2012]松民三初字第1186号相似案件）。

        本案中，李某与某房地产开发公司签署的认购书约定，“乙方（李某）在签订本认购书时已充分了解国家及当地银行贷款政策、购房政策、并明确知悉国家及当地政府会不时对贷款及购房政策进行调整。若因乙方不符合购房政策的变化导致乙方无法购买该物业的，甲方（某房地产开发有限公司）有权解除本认购书，且定金不予退回并可以不通知乙方而将该物业另行出售”，笔者认为，从上述约定可推断某房地产开发有限公司已对其李某释明相关的购房政策，李某已确认知悉，但却隐瞒自身无购房资格的实际情况，与某房地产开发有限公司签署认购书，其行为存在过错。某房地产开发有限公司已尽提醒注意义务，可依前述约定解除合同后不予退还定金，实践中已有法院作出相似判决（参照中国法院2014年度案例房屋买卖合同纠纷卷[2012]一中民四终字第814号）。至于李某已交纳的购房款，某房地产开发有限公司应予返还。

      （2）购房人在签订购房合同时具备购房资格，后因限购政策出台而丧失购房资格，无法继续履行合同

      《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知法办【2011】442号》明确，“房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持，应区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理”。参照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的相关规定，笔者认为，买受人确因新的限购政策出台而无法继续履行合同的，可以解除合同，出卖人应当将收取的购房款本金或者定金返还买受人。此外，因利息属于购房款的法定孳息，返还购房款，同时应支付利息，考虑到合同无法履行并非由于违约行为，从平衡双方利益的角度出发，应以银行同期存款利率为标准。

      （3）因一方违约而遭遇限购政策，另一方能否请求合同继续履行或由对方承担违约责任

       实际中存在如下情况：买受人具备购房条件，但出卖人却违约迟迟不配合买受人办理过户登记手续，恰逢此时新的限购政策出台，导致买受人不符合新的购房政策，无法办理过户登记手续。在这种情况下，因一方被认定为限购对象，不具备购房的主体资格，人民法院不宜判令合同继续履行。不过，结合双方履约情况分析，若一方依约履行，双方完全可以在政策出台前完成房屋过户手续，合同目的就能实现。因此，守约方虽不能请求合同继续履行，但可追究违约方的违约责任，赔偿其所受损失，人民法院应予支持。

      【后语】

       在限购政策下，购房人不具备购房资格，合同客观上无法履行，一方提出解除合同的，人民法院在诉讼程序上一般准许解除。但结合实际情况，全国诸多城市已出台解除限购举措，假以时日，若地方政府取消限购政策，那么买受人的购房障碍则已消除，当事人双方签订的购房合同应获得法律上的支持，合同应继续履行。