行政起诉状

原告：  

被告：增城市城市规划局

代理人：汤哨锋；广东南方福瑞德律师事务所律师

联系电话：13802746121，83198372

第三人：广州紫云山庄房地产有限公司

法定代表人：续红

地址：增城市新塘紫云山庄

诉讼请求：

1、请求依法撤销增城市城市规划局于2007年8月13日作出的关于紫云山庄未开发用地（用地面积665.4亩）的修建性详细规划调整的批复。

2、本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：

原告系增城市新塘镇紫云山庄金合欢路TTT号的业主（证据1）。该房系原告向广州罗兰德房地产有限公司（简称：罗兰德公司）购买。购房时罗兰德公司向原告出示的小区规划图以及售楼宣传资料均显示，紫云山庄小区为全别墅小区，小区拥有会所以及会所前的公共艺术绿化广场与会所后的公共配套设施包括但不限于：网球场、游泳池、中心花园、高尔夫果岭练习场等（证据2），并在合同中约定不得擅自改变用途（证据3）。

2007年中，原告发觉第三人在紫云山庄西北区原规划为别墅区的区域施工兴建高层住宅；便委托律师向广东省、广州市、增城市各级政府、人大以及相关部门出具《法律意见书》（证据4），要求各职能部门依法制止第三人违章建设的行为。律师于2007年12月24日收到广州市规划局于2007年12月5日出具的穗规信[2007]139号转办函，告知信访投诉案件转由增城市规划局处理（证据5）。

2007年底，原告又发觉第三人雇用施工队在小区公共绿地与公共设施区域进行钻探；原告再次委托律师于2007年12月10日向广东省、广州市、增城市各级政府、人大以及相关部门发出《关于请求维护紫云山庄业主合法权益的请示报告》，信访投诉第三人违法建设及被告不作为（证据6）。

2008年1月14日，律师收到被告于2007年1月7日作出的《告知书》（证据7），告知原告律师，其已受理原告的投诉。

2008年2月26日，原告代理律师收到被告于2008年2月20日出具的《信访复函》（增规[2008]45号，证据8），告知：其根据第三人的申请，于2007年8月13日正式批复紫云山庄未开发用地（用地面积665.4亩）的修建性详细规划调整方案，并同意将容积率从0.63提高到2.5。

原告认为，被告在未告知原告的情况下，批准第三人对小区容积率进行调整，并批准第三人将已经批准的公共绿化与公共设施改建高层住宅，其程序严重违法，依法应当予以撤销，具体理由以下：

一、第三人申请被告批复的紫云山庄修建性详细规划超出了紫云山庄所在地块的控制性详细规划的规定，违反了《广东省城市控制性详细规划管理条例》第二十条的规定，依法应当予以撤销。

1、第三人申请被告批复的修建性详细规划将原规划批准的开发容积率从0.63增加到2.5，将建设用地的使用强制提高了数倍，超出了紫云山庄所在地块的控制性详细规划的规定；严重违反了《广东省城市控制性详细规划管理条例》第20条“城市规划区范围内的土地使用权出让、划拨以及建设用地的规划许可应当以控制性详细规划为依据。”的规定，依法应当予以撤销。

2、根据《广东省城市控制性详细规划管理条例》的相关规定，建设用地使用强制（包括：开发建设密度、容积率、绿地率）属于控制性详细规划调整的范围而非修建性详细规划调整的范畴。

3、根据《广东省城市控制性详细规划管理条例》第二十一条的规定，需要对控制性详细规划作出调整的，由原组织编制控制性详细规划的城市规划行政主管部门或镇人民政府提出建议，并经县(市)城市规划委员会审议通过报原批准的人民政府同意后，按原编制、审批程序进行；被告无控制性详细规划的批准权。被告以修建性详细规划的名义批准涉及控制性详细规划的内容，其行为严重违法。

综上，被告作出《批复》违反了《广东省城市控制性详细规划管理条例》的规定，依法应当予以撤销。

二、第三人申请被告批准的修建性详细规划违反了《广州市城市规划管理办法实施细则》、《广州市城市技术标准与准则》的规定。

1、根据《信访复函》显示，被告批准第三人将紫云山庄地块的容积率从2005年的0.63提高到2.5。

2、根据《广州市城市规划管理办法实施细则》、《广州市城市技术标准与准则》的规定，住宅小区的容积率最高不得超过2.4。

3、被告批准的修建性详细规划严重违反《广州市城市规划管理办法实施细则》、《广州市城市技术标准与准则》有关容积率等规定。

三、被告作出同意第三人调整规划批复的程序严重违法。

1、第三人不是批复涉及的紫云山庄地块的权利人，无权申请调整涉案土地的规划。

第三人申请调整紫云山庄地块修建性详细规划时以及增城市城市规划审批领导小组会议审议通过第三人的规划调整申请时，涉案土地的权利人仍属于罗兰德公司而非第三人，第三人无权申请调整规划。

2、被告在作出批复前没有依法举行听证，严重违反《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》的规定。

根据2002年5月23日国土资源部、建设部等七部委联合发布的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》第二条“……房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证……”的规定，作为城市规划行政主管部门的被告在批准第三人变更原规划方案前，必须依法举行听证。因被告没有举行听证，其程序严重违法。

3、被告作出批复前没有告知利害关系人，也没有告知利害关系人享有要求听证的权利，严重违反了《中华人民共和国行政许可证》的规定。

（1）第三人申请经批准实施且已部分出售的规划重要布局进行调整，增加了建设容积率、增加建筑密度、减少了绿化率，通风、采光受到影响，造成小区进出车辆拥堵，严重影响了包括原告在内的紫云山庄已购买业主的居住环境及舒适度，严重侵害了包括原告在内的紫云山庄全体业主的合法权益；被告对该申请作出批复的行政许可直接涉及包括原告在内的紫云山庄全体业主的直接利益。

（2）根据《中华人民共和国行政许可法》第36条“行政机关对行政许可申请进行审查时，发现行政许可事项直接关系他人重大利益的，应当告知该利害关系人……”及47条“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利……”的规定，被告在作出批复前依法应当告知作为利害关系人的包括原告在内的紫云山庄业主，并告知享有申请听证的权利，而被告在没有依法告知相关利害关系人的情况下作出批复，其程序严重违法。

4、被告在第三人没有征得包括原告在内的全体共有人同意的情况下，批准其变更规划，严重违反《中华人民共和国物权法》的规定及双方签订的《商品房买卖合同》的约定。

（1）第三人申请将原规划方案作为别墅配套设施的绿地、高尔夫练习场、艺术广场、网球场、泳池、健身公园等变更为建设高层建筑，依法应当征得所有已购买紫云山庄房屋的业主同意。

①根据《物权法》第73条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，作为别墅配套设施的绿地、高尔夫练习场、艺术广场、网球场、泳池、健身公园等属于业主共有财产。

②根据《物权法》第97条“处分共有不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”的规定，第三人申请将原规划方案的别墅配套设施变更为高层建筑，依法应当征得已购房屋的全体业主同意。

（2）被告在第三人没有征得包括原告在内的全体共有人同意的情况下，批准其变更规划，严重违反了《物权法》的规定。

（3）第三人变更规划已严重违反了双方签订的《商品房买卖合

同》的约定。

根据开发商与业主签订的《商品房买卖合同》第十八条第3款“现有的网球场、游泳池、会所、会所前广场及作高尔夫练习的水塘不能擅自改变其用途、功能”的规定，第三人不得擅自变更规划，第三人擅自变更规划的行为已经违反了《商品买卖合同》的约定。

5、被告在作出批复前、后未依法进行公示，其程序严重违法。

根据《广州市城市规划条例》、《广州市城市规划管理公示办法》等规定，被告在作出《批复》的行政许可前以及作出行政许可决定后，应当依法进行公示；但被告在作出行政许可前后均未依法进行公示，其程序严重违法。

四、第三人申请被告批准的修建性详细规划侵害了包括原告在内紫云山庄全体业主的合法权益

1、第三人申请被告批复的修建性详细规划将原规划批准的开发容积率从0.63增加到2.5，居住人数大量增加，严重影响业主的居住舒适度和居住环境。

2、将原规划建设别墅的区域变更为建设高层建筑，高层建设将别墅区层层包围，将严重影响到别墅区的采光与通风，严重侵害业主权利。

3、批复将原规划的绿化及别墅配套设施调整为建设高层建筑导致小区绿化及配套设施减少。

综上，被告作出《批复》的程序严重违法，为此，特提起诉讼，请求依法撤销该《批复》，以确实维护当事人的合法权益不受侵害。

          此致

增城市人民法院

                      具状人： TANGSHAOFENG

                      2008年 10 月 20  日