商品房买卖合同中可退房的法定情形

2016-01-06

      近期，政府及有关部门相继出台多项房地产新政，房地产市场在此刺激下持续回暖。随着商品房成交量的上升，由商品房买卖合同引发的纠纷亦是在所难免。

      在商品房买卖合同纠纷中，开发商资金实力雄厚，又有专业的法律团队出谋划策，一般的购房者却往往因为资金实力不足，又不了解相关的法律法规而处于劣势地位。为了保证市场的公平公正，更好地维护购房者的合法利益，笔者根据相关法律法规的规定，对购房者可退房的情形进行总结，除买卖双方在商品房买卖合同中的自由约定，购房者可退房的法定情形如下：

      1、商品房的质量存在问题

      开发商需保证商品房的质量，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，以及因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者均可要求退房及赔偿损失；

      2、商品房的实际交付面积与双方约定的面积不符

      开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同中约定的面积不符，面积误差比绝对值超过3%的，购房者可要求退房；

       3、商品房套型误差过大

       按套（单元）计价的预售房屋，开发商应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，购房者可要求退房并由开发商承担违约责任；

       4、开发商擅自变更规划设计

       开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更规划、设计。如经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，开发商应及时书面通知购房者，购房者有权在规定时间内作出是否退房的书面答复。如开发商未未在规定时间内通知购房者，购房者可要求退房并由开发商承担违约责任；

      5、开发商迟延交付商品房

      如开发商未能在合同约定的期限内交付商品房，经购房者催告后开发商在合理期限内仍未交付商品房，购房者可要求退房；

      6、因开发商原因无法办理房屋所有权登记

      法律规定或双方约定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致购房者无法办理房屋所有权登记，购房者可要求退房；

       7、非因购房者原因未能订立商品房担保贷款合同

       商品房买卖合同中约定购房者以担保贷款方式付款的，如因开发商原因或不可归责于双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，购房者可要求退房。

      在商品房买卖合同纠纷中，案情往往复杂多变，以上所列情形并不能完全概括。如因开发商无权处分、欺诈等情形导致合同无效的，购房者亦可以要求退房并由开发商赔偿损失。对于商品房买卖合同中属于买卖双方自由约定的条款，购房者应谨慎小心，仔细审查，尽量避免在日后跟开发商可能发生的纠纷中处于不利的地位。

（作者：谢然 律师）